H按 vs P按 vs 定息按揭

什麼是H按

「H按」又被稱爲香港銀行同業拆息按揭，以香港銀行同業拆息率「Hibor」決定按揭息率，現時香港銀行一般以H+1.3%，外加一個封頂息率(現時爲P-2%)計算H按計劃之息口。

現時大部分銀行會以由香港銀行公會公佈的一個月的港元利息結算率決定「Hibor」息率，例如以一個月的港元利息結算率爲4.6%，則H按利率爲5.9% (H+1.3%)，但同時銀行會提供P按息口作爲封頂息率(P-2%或P-1.75%)，只要H按利率高於封頂息率，銀行會以封頂息率作爲最終計算按揭利息的基準。

部分銀行例如恒生、匯豐則以自行釐定的1個月香港銀行同業拆息作爲「Hibor」息率基準，而部分銀行例如中銀香港亦提供1、3、6或12個月的HIBOR檔期予客戶選擇。

下表比較在1月29日由恒生、匯豐及香港銀行公會三方公佈的「Hibor」息口供各讀者參考：

延伸閱讀：2024年按揭年利率及供樓利息比較(持續更新)

什麼是P按

「P按」又被稱爲最優惠利率按揭，以各間銀行自行釐定的最優惠利率(Prime Rate)減去固定點子計算按揭利率，例如P-2%或P-1.75%。

坊間的最優惠利率又可分爲「大P」及「細P」：

「細P」由滙豐、恒生、中銀香港、星展、南洋商業銀行及集友銀行所採用，現時爲5.85%。一般新聞報導上所引用的P爲「細P」

「大P」則由其他銀行所採用，現時爲6.125%。

華僑永亨銀行及富邦銀行則採用自行釐定的另外兩個最優惠利率。

H按及P按都是浮息按揭，代表按揭利息會隨時變動；而以下介紹的定息按揭，則按揭利息在固期時期內保持不變。

什麼是定息按揭

「定息按揭計劃」是在2020年《財政預算案》中由財政司司長宣布推出的一項措施，以提供全期固定息率的供款計劃。原本只是一個試驗計劃，但後來由按揭證券公司宣布轉為恆常計劃，開放予有意置業人士申請，每宗住宅按揭貸款上限為 1,000 萬港元。定息期完結後，借款人可繼續選擇定息按揭或浮息按揭計劃，或轉按至傳統銀行享受新按保好處。

以下爲定息按揭主要特點

• 貸款額上限： 每宗貸款上限1,000萬元，即樓價最高2,000萬元。
• 免壓力測試： 借款人無需通過加息兩厘的壓力測試，只需符合供款佔入息50%的要求。
• 可配合新按保使用： 計劃完結後可轉按至傳統銀行，最高可達80%按揭成數。
• 參與銀行： 中國銀行、創興銀行、大新銀行、中國工商銀行、上海商業銀行、渣打銀行、東亞銀行等。
• 利率： 提供10、15、20年的定息期，定息計劃的息率根據不同年期而有所不同，最高為5.29厘，下表爲各年期之利率、全數/部分提前還款罰款、申請期及提取期。

註:

1. 有關香港按證保險有限公司其下之按揭保險計劃的按揭保費，請參閱 按揭保費一覽表 (適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約) 及按揭保費一覽表 (適用於2023年7月7日前簽訂臨時買賣合約)。
2. 適用的浮息按揭利率會在給借款人的貸款通知書上列明。只供參考:目前的浮息按揭利率為香港最優惠利率減2.35厘。香港最優惠利率由按揭證券公司不時釐定。

如何選擇H按、 P按、定息按揭

P按所採用的最優惠利率(Prime Rate)主要受港元匯率及美國加息變動所影響，而H按所採用的香港銀行同業拆息率(Hibor)則主要由市場資金流向所影響。

香港銀行同業拆息率(Hibor)會較最優惠利率(Prime Rate)浮動，但由於H按有封頂息率作爲保護，因此可以避免息率大幅上升所產生的供樓壓力，而只要同業拆息率(Hibor)回落至封頂息率以下，每月供樓利息便會減少，固此現時香港業主所採用的按揭貸款計劃以H按佔絕大多數。根據香港金融管理局最新的統計數字，採用H按所佔的比例爲94.6%，而P按則只有1.7%。

而定息按揭則適合選用了發展商「呼吸Plan」兼建築期付款的業主，由於定息按揭免壓力測試，選用了發展商「呼吸Plan」的業主可在高息期前轉至定息按揭計劃，從而往後避免捱貴息的情況。但由於定息按揭計劃的定息利率均高於H按的封頂息率，固此目前只有很少數人會採用定息按揭計劃。