REIT HK | 比較香港房地產信託基金

香港上市交易的房地產投資信託基金

代號	名稱	市值(HK$)	市盈率	收益率(%)
87001	匯賢產業信託	22.71B	33.63	7.73%
1881	富豪產業信託	7.62B	3.39x	6.41%
405	越秀房產信託基金	16.97B	15.86x	5.88%
1426	春泉產業信託	4.42B	119.31x	5.55%
808	泓富產業信託	5.03B	7.26x	5.37%
778	置富產業信託	20.26B	3.35x	4.89%
435	陽光房地產基金	9.84B	7.17x	4.55%
2778	冠君產業信託	36.08B	4.60x	4.25%
1275	開元產業信託	1.64B	58.62x	3.28%
823	領展房產基金	200.43B	9.93x	2.85%

資料來源 : 香港交易所

什麼是房地產投資信託基金 ?

房地產投資信託基金(Real Eetate Investment Trusts)是一種封閉式基金(closed-end fund)，主要的投資於地產項目：如購物中心、停車場項目、酒店、服務式住宅、辦公室、貨倉及多用途物業等，以租金作為主要的收入來源。與此同時，物業升值亦可帶來基金資產淨值的上升。有別於其他上市公司會保留派息政策的決定權，房地產信託基金按法定要求會把大部分稅後盈利以股息的方式定期分派予股束。在香港最廣爲人知的其中一隻REIT相信是領展房地產投資信託基金(LINK REIT)，如有興趣深入了解領展，可以點擊相關連結到另外一篇文章。

房地產投資信託基金是以單位信託形式組成，透過投資房地產資產取得收入，並向基金單位的持有人提供股息回報。由於房地產所需投資金額相對較大，一般的投資者都是無法直接投資一些優質物業，只有透過房地產投資信託基金， 讓投資者有機會成為「業主」享受物業帶來的收益。

大體上，房地產投資信託基金可以分為三類：

第一類是股本房地產投資信託基金（Equity REITs)) 主要是投資在房地產股票（收益來自股息及買賣股票的利潤）或 直接投資於個別房地產項目（收益來自租金及買賣房地產所套現的增值部份)

第二類是按揭房地產投資信託基金 (Mortgage REITs) , 主要透過借貸予第三者去建屋或購買房地產以賺取利息

第三類是混合房地產投資信託基金 (Hybrid REITs)，就是以上兩者之混合，有較多的收入來源，同時所承受的風險亦相對提高

房地產投資信託基金的整體回報率取決於各種不同因素，例如：物業市場的表現 ， 經濟展望，利率周期及政治前景。雖然房地產投資信託基金相對而言是一種較低風險的投資工具，但仍具有不穩定的因素，基金在營運上出現虧蝕，不派發股息的可能性是仍然存在的。 優質的房地產投資信託基金往往具有良好的管理品質及健全的企業結構。投資者在選擇房地產投資信託基金時，可以多加注意基金的投資項目的未來發展動向，預測每股收入的增長及預期的股票總收入，以增加投資獲利的機會。

香港房地產投資信託基金的特色

可以投資於海外房地產市場

根據證監會於 2005年 6月生效的《房地產投資信託基金守則》修訂，房地產投資信託基金可以投資在香港以外的房地產項目。由於在投資及管理海外物業時所涉及的市場特點、投資考慮因素、風險類別和程度，都與投資於香港物業時所涉及的不同。因此，證監會亦特別為此加強了對基金管理公司的資格的要求。

將借貸比率上限定於資產總值的 35%

由於房地產投資信託基金主要是透過旗下的物業租金作為收入，相對風險一般較低。設定借貨比率上限就能更有效地控制風險，保障投資者利益。

將最少 90%的税後淨收入以股息向投資者派發

這點無疑是房地產投資信託基金的吸引之處。高的派息率可以維持基金的吸引力及市場的流通性。事實上，房地產投資信託基金的派息率已經由原來的 100%下調至 90%, 讓基金公司保留更多資金用作日後的投資。

捕捉海外房地產市場的發展動力

香港的土地面積有限，而市場上卻早已有數量龐大的上市房地產資產。故此，本地房地產投資信託基金市場的絕大部分增長，將會來自海外投資。除內地的龐大市場外，其他東南亞房地產市場將會成為香港房地產投資信託基金的未來發展動力。

房地產投資信託基金的優點

流動性高

在投資於房地產投資信託基金時，投資者可以隨着基金價格的表現，隨時在交易市場買賣基金。與直接投資物業相比較，房地產投資信託基金的流動性相對較高。

所需資金較低

投資者可以利用較低的投資金額投資於大型優質的房地產項目，而並毋需直接持有相關物業

分散風險

在房地產信託投資基金的投資組合中，往往會有不同租務年期及租戶類別的物業，以發揮其分散風險的優點。這點亦正是比直接投資物業相對優勝的地方。另一方面，房地產信託投 資基金與整體股市的低關連性，以及它對利率變化的低敏感度，使其分散投資組合風險的作用有效地發揮出來。

房地產投資信託基金的缺點

投資回報較保守

租金的走勢大致上會跟隨通脹，在短期內難以有明顯的變化。正因為股價波幅較一般股票低，因此較難利用股價升值來獲利。

REIT價格受多重市場因素影響

房地產信託投資基金表現首先最直接受房地產市場周期及房地產市場景氣影響。 其次，房地產信託基金的價格亦會受到證券市場的氣氛所影響。市場利率的高低，亦會影響投資者對投資於房地產信託投資基金的意願，所以房地產信託投資基金證券價格將受到以上三個不同因素的多重影響。

二手市場成交價格偏離淨資產值的風險 房地產信託投資基金是封閉型基金，投資者在公開市場進行交易時的成交價格是根據市場實際的供求所產生。所以，在房地產市場不暢旺或投資者預期房地產市場價格轉差的時候，房地產信託投資基金的價格將會受到影響。

選擇房地產投資信託基金時的注意事項

隨着房地產投資信託基金相繼推出，投資者在選擇時就必須更加謹慎。選擇房地產投資信託基金時應該要注意以下幾方面：

• 首先需要留意基金投資項目的區域、用途、面積及其他因素的差異。一般而言，當房地產投資信託基金所投資的地區越集中，所涉及的投資風險亦越高。此外，由於各類樓宇對經濟環境變化的敏感度並不一樣，因此了解房地產投資信託基金旗下物業屬哪一類型便變得十分重要了。另一方面，投資者亦應該留意房地產投資信託基金旗下物業租賃客戶的質素及多元性。一般而言，優質的租戶越多，便表示該房地產投資信託基金的現金流及股息率應該會越穩定。
• 管理公司的質素由於基金的盈虧全取決於基金管理公司的投資取向及團隊素質，一個優質健全的管理層通常都會創造出較佳的投資回報。 通過比較基金過往業績與基準指標 (benchmark)的差距，便可計算出基金管理公司回報的穩健程度。
• 基金的管理費用不同的房地產投資信託基金的管理公司都會徵收不同管理 費用，投資者應要注意所多付的管理公司費用能否帶來較大的潛在回報。

活動對象:

• 18歲或以上並且在2024年2月1日00:00前未曾開通富途證券賬戶及存入資金的人仕
• 學生提交申請或預約見證時需出示有效的香港學生證, 首次存入資金僅需 HK$5,000。

獎賞	指定條件	發放方式
開戶獎賞
1️⃣ 港股證券買賣一世免佣	成功開通港美股帳戶	一世免佣服務將在帳戶開通後生效
入金獎賞
2️⃣ 一重賞（三選一）：
1. 阿里巴巴 (NYSE:BABA) – 1股	於2024年10月07日23:59前完成首次存入資金，並選擇獎賞後,活動期內累計淨入資達10,000港元或以上，並翌日起計60天內帳戶需維持每日日均資產10,000港元或以上*	完成開戶後有待解凍任務，完成維持資產條件後將會解凍並於10個交易日內直接發放至個人帳戶。
2. HK$400 電子超市禮券		完成開戶後有待解凍任務，完成維持資產條件後將會解凍, 並於5個工作日內從富途牛牛APP內直接傳送電子超市禮券編號到“我的獎勵”。
3. 等值HK$600 比特幣		完成開戶後有領獎資格，完成維持資產條件後可獲得贈幣資格，贈幣將於活動結束60天后的10個交易日內直接發放至個人帳戶，以發放日贈幣市值為準。
3️⃣ 二重賞（二選一）
1. 英偉達（NASDAQ：NVDA ）-1股	於2024年10月07日23:59前完成首次存入資金，，並選擇獎賞後,活動期內累計淨入資達80,000港元或以上，並翌日起計60天內帳戶需維持每日日均資產80,000港元或以上*	完成開戶後有待解凍任務，開戶獎賞將會在完成指定條件後, 在解凍後10個交易日內直接發放至個人帳戶
2. 等值HK$1000 比特幣		完成開戶後有領獎資格，完成維持資產條件後可獲得贈幣資格，贈幣將於活動結束60天后的10個交易日內直接發放至個人帳戶，以發放日贈幣市值為準。
4️⃣ $200現金券	開戶前輸入兌換碼【B7TYMQ3J】	成功開戶並入金港幣一萬可額外獲取價值HK$200元現金券
5️⃣ $200超市禮券	二人同行開戶每人額外獲得$200超市禮券	有關二人同行指引可參閱這裡
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額外$200現金券換領方法^#：

1. 下載【富途牛牛】（按此）
2. 開戶前掃描上面圖片內的QR Code到達兌換中心後輸入兌換碼 B7TYMQ3J
3. 立即開戶
4. 開戶後7天內^*入金港幣一萬可額外即可獲取價值HK$200元現金券

*如7天內没法完成入金，需要重新到兌換中心再次輸入兌換碼後入金才可領取現金券

二人同行開戶每人額外獲得$200超市禮券：（記得開戶前向客戶經理登記牛牛號！！！）

登記鏈接：https://www.futuhk.com/support/topic2_1079

以8萬新資金買入富途現金寶美元貨幣基金並存放一年可賺取約HK$4000^{^}回報

截至2023年12月19日收市價，阿里巴巴 (NYSE:BABA)股價為US$74.390/股

截至2023年12月18日收市價， 谷歌（NASDAQ: GOOGL）股價為US$137.19/股

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富途現金寶安全嗎？

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活動規則

1、以上獎賞均需客戶在活動期內至活動頁面（日股上線限時活動）手動領取，並在有效期內使用。

2、同一獎項，每個客戶至多可領取一次。

3、日股免佣卡使用規則：① 日股免佣卡作用於客戶在富途交易日股的佣金，以交易時佣金減免方式，使客戶享有優惠。② 日股免佣卡在有效期內不限使用次數，直至卡額度/時限消耗完。③ 日股免佣卡使用成功後，系統會按照客戶交易時產生的佣金計算優惠金額，並在交易訂單結算時對該筆訂單的佣金不作扣減。④ 日股免佣卡不記名、不掛失、不找零、不可兌換現金、不支持轉贈。⑤ 為保證正常使用卡券，請確保軟件已更新至最新版本。⑥ 日股免佣卡屬於活動獎勵，富途有權撤銷由於系統漏洞、違規操作等非正常參與獲得的日股免佣卡。⑦ 富途在法律允許範圍享有對日股免佣卡相關規則的最終解釋權。

4、1000日圓回贈將在活動結束後3個交易日內以等值港元的形式發放。1000日圓=52港元（按照固定匯率 日圓:港元=1000:52）。

免責聲明：

#活動受條款及細則約束：（https://www.futuhk.com/support/topic2_1309）

截至2024年3月26日收市價，阿里巴巴 (NYSE:BABA)股價為US$71.48/股

截至2024年3月26日收盤價， Google（NASDAQ: GOOGL）股價為US$150.67/股

*5%數據取自富途平台所有成立滿一年的美元貨幣基金，近一年漲幅平均值，數據截至2024年3月20日。歷史收益僅供參考，基金的過往表現不能預示日後的表現。即使錄得正分派收益，亦非意味可取得正回報。

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