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【REIT】香港房地產信託基金投資攻略

什麼是房地產投資信託基金 ?

房地產投資信託基金(Real Eetate Investment Trusts)是一種封閉式基金(closed-end fund),主要的投資於地產項目:如購物中心、停車場項目、酒店、服務式住宅、辦公室、貨倉及多用途物業等,以租金作為主要的收入來源。與此同時,物業升值亦可帶來基金資產淨值的上升。有別於其他上市公司會保留派息政策的決定權,房地產信託基金按法定要求會把大部分稅後盈利以股息的方式定期分派予股束。在香港最廣爲人知的其中一隻REIT相信是領展房地產投資信託基金(LINK REIT),如有興趣深入了解領展,可以點擊相關連結到另外一篇文章。

房地產投資信託基金是以單位信託形式組成,透過投資房地產資產取得收入,並向基金單位的持有人提供股息回報。由於房地產所需投資金額相對較大,一般的投資者都是無法直接投資一些優質物業,只有透過房地產投資信託基金, 讓投資者有機會成為「業主」享受物業帶來的收益。

大體上,房地產投資信託基金可以分為三類:

第一類是股本房地產投資信託基金(Equity REITs)) 主要是投資在房地產股票(收益來自股息及買賣股票的利潤)或 直接投資於個別房地產項目(收益來自租金及買賣房地產所套現的增值部份)

第二類是按揭房地產投資信託基金 (Mortgage REITs) , 主要透過借貸予第三者去建屋或購買房地產以賺取利息

第三類是混合房地產投資信託基金 (Hybrid REITs),就是以上兩者之混合,有較多的收入來源,同時所承受的風險亦相對提高

房地產投資信託基金的整體回報率取決於各種不同因素,例如:物業市場的表現 , 經濟展望,利率周期及政治前景。雖然房地產投資信託基金相對而言是一種較低風險的投資工具,但仍具有不穩定的因素,基金在營運上出現虧蝕,不派發股息的可能性是仍然存在的。 優質的房地產投資信託基金往往具有良好的管理品質及健全的企業結構。投資者在選擇房地產投資信託基金時,可以多加注意基金的投資項目的未來發展動向,預測每股收入的增長及預期的股票總收入,以增加投資獲利的機會。

香港上市交易的房地產投資信託基金

代號 名稱 市值(HK$) 市盈率 收益率(%)
87001 匯賢產業信託 22.71B 33.63 7.73%
1881 富豪產業信託 7.62B 3.39x 6.41%
405 越秀房產信託基金 16.97B 15.86x 5.88%
1426 春泉產業信託 4.42B 119.31x 5.55%
808 泓富產業信託 5.03B 7.26x 5.37%
778 置富產業信託 20.26B 3.35x 4.89%
435 陽光房地產基金 9.84B 7.17x 4.55%
2778 冠君產業信託 36.08B 4.60x 4.25%
1275 開元產業信託 1.64B 58.62x 3.28%
823 領展房產基金 200.43B 9.93x 2.85%

資料來源 : 香港交易所

香港房地產投資信託基金的特色

可以投資於海外房地產市場

根據證監會於 2005年 6月生效的房地產投資信託基金守則修訂,房地產投資信託基金可以投資在香港以外的房地產項目。由於在投資及管理海外物業時所涉及的市場特點、投資考慮因素、風險類別和程度,都與投資於香港物業時所涉及的不同。因此,證監會亦特別為此加強了對基金管理公司的資格的要求。

將借貸比率上限定於資產總值的 35%

由於房地產投資信託基金主要是透過旗下的物業租金作為收入,相對風險一般較低。設定借貨比率上限就能更有效地控制風險,保障投資者利益。

將最少 90%的税後淨收入以股息向投資者派發

這點無疑是房地產投資信託基金的吸引之處。高的派息率可以維持基金的吸引力及市場的流通性。事實上,房地產投資信託基金的派息率已經由原來的 100%下調至 90%, 讓基金公司保留更多資金用作日後的投資。

捕捉海外房地產市場的發展動力

香港的土地面積有限,而市場上卻早已有數量龐大的上市房地產資產。故此,本地房地產投資信託基金市場的絕大部分增長,將會來自海外投資。除內地的龐大市場外,其他東南亞房地產市場將會成為香港房地產投資信託基金的未來發展動力。

房地產投資信託基金的優點

流動性高

在投資於房地產投資信託基金時,投資者可以隨着基金價格的表現,隨時在交易市場買賣基金。與直接投資物業相比較,房地產投資信託基金的流動性相對較高。

所需資金較低

投資者可以利用較低的投資金額投資於大型優質的房地產項目,而並毋需直接持有相關物業

分散風險

在房地產信託投資基金的投資組合中,往往會有不同租務年期及租戶類別的物業,以發揮其分散風險的優點。這點亦正是比直接投資物業相對優勝的地方。另一方面,房地產信託投 資基金與整體股市的低關連性,以及它對利率變化的低敏感度,使其分散投資組合風險的作用有效地發揮出來。

房地產投資信託基金的缺點

投資回報較保守

租金的走勢大致上會跟隨通脹,在短期內難以有明顯的變化。正因為股價波幅較一般股票低,因此較難利用股價升值來獲利。

REIT價格受多重市場因素影響

房地產信託投資基金表現首先最直接受房地產市場周期及房地產市場景氣影響。 其次,房地產信託基金的價格亦會受到證券市場的氣氛所影響。市場利率的高低,亦會影響投資者對投資於房地產信託投資基金的意願,所以房地產信託投資基金證券價格將受到以上三個不同因素的多重影響。

二手市場成交價格偏離淨資產值的風險 房地產信託投資基金是封閉型基金,投資者在公開市場進行交易時的成交價格是根據市場實際的供求所產生。所以,在房地產市場不暢旺或投資者預期房地產市場價格轉差的時候,房地產信託投資基金的價格將會受到影響。

選擇房地產投資信託基金時的注意事項

隨着房地產投資信託基金相繼推出,投資者在選擇時就必須更加謹慎。選擇房地產投資信託基金時應該要注意以下幾方面:

  • 首先需要留意基金投資項目的區域、用途、面積及其他因素的差異。一般而言,當房地產投資信託基金所投資的地區越集中,所涉及的投資風險亦越高。此外,由於各類樓宇對經濟環境變化的敏感度並不一樣,因此了解房地產投資信託基金旗下物業屬哪一類型便變得十分重要了。另一方面,投資者亦應該留意房地產投資信託基金旗下物業租賃客戶的質素及多元性。一般而言,優質的租戶越多,便表示該房地產投資信託基金的現金流及股息率應該會越穩定。
  • 管理公司的質素由於基金的盈虧全取決於基金管理公司的投資取向及團隊素質,一個優質健全的管理層通常都會創造出較佳的投資回報。 通過比較基金過往業績與基準指標 (benchmark)的差距,便可計算出基金管理公司回報的穩健程度。
  • 基金的管理費用不同的房地產投資信託基金的管理公司都會徵收不同管理 費用,投資者應要注意所多付的管理公司費用能否帶來較大的潛在回報。

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