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【9成按揭】新按揭保險計劃係首置上車良機?當中細節你要知

2019年10月16日施政報告一出,二手樓市交投氣氛即時燩熱,業主反價封盤,態度變得過份進取!點解會咁?全因政府放寬首次置業人士可申請最高九成按揭貸款嘅樓價上限將由宜家400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭貸款嘅樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元。

除咗上限提升外,有一點大家一定要清楚!新按保計劃只適用買現有入伙紙或有現樓契嘅單位,與舊按保計劃適用於樓花係唔同。想知800萬及 1000萬樓價喺新舊按保計劃嘅最低首期、最高貸款額、月供、按揭保費同最低入息有咩唔同?Invest101團隊爲你整理出新舊按保計劃的分別

9成按揭細節

按揭保險計劃(2019 年 10 月 16 日起生效)

原有計劃新增適用範圍
最高按揭成數80%80%–90%(貸款上限為360萬港元)90%80%80%–90%
(貸款上限為
720 萬港元)
90%
物業價格600 萬港元
或以下
400 – 450 萬400 萬港元
或以下
600 -1000 萬800 – 900 萬400 – 800 萬
物業類別所有(包括已落成住宅物業及樓花)只限於已落成住宅物業(如欲借足9成按揭買樓花可參考下文部分)
首次置業(1)(4)不需需要不需需要
固定收入(2)不需需要不需需要
供款比率上限(3)50%50%
額外保費不適用15% (可隨每月按揭還款攤分)
– 舉例而言,如原本保費為貸款額之 1.5%,額外之
保費將為貸款額之 0.225%(1.5% x 15%)

(1) 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業
(2) 所有申請人須為固定受薪人士
(3) 與現時按揭保險計劃的安排一樣,若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業,其供款入息比率上限須下調。
(4) 未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請敘造最高 8 成或 9 成按揭,但其供款與入息比率仍須不超過 50%,而其保費會因應風險因素作出額外調整

資料來源: http://www.hkmc.com.hk/files/press_release/330/chi/Press%20Release_Amendments%20to%20the%20Mortgage%20Insurance%20Programme_Chi.pdf

銀行壓力測試

雖然新政策可讓首置人士借足9成按揭,但現時向銀行伸請按揭時仍然需要過壓力測試。現行的壓力測試標準爲按揭息率加3厘後每月供款不可超過入息6成。假設樓價爲800萬,借足9成入市,息率以2.375厘及供款期30年計算,毎月供款額爲$ 29,383,則壓力測試下伸請人月入需要達76,973方可達標。如果入息過唔到壓力測試,按揭保費會增加,而總保費分分鐘同印花稅差唔多。另外有一點值得注意的是按揭證券公司係以伸請人的稅單收入評核伸請人的還款能力,因此若打算利用按揭保險置業,需要準備至少一個年度的稅單作準備。

樓花可以點借足9成

由於新政策不適用於樓花,因此一手新樓承造按揭時仍然沿用現行按揭比率。現時不少新盤發展商均有提供高成數一按及二按,此外買樓人士亦可以考慮選用建築期付款計劃,待樓盤落成後才伸請按揭,但選用建築期付款需要面對政策風險,皆因現時樓花期可長達30個月,樓花落成時承造新按揭時可能現行政策已經不再有效,銀行到時候亦可能更改按揭審批政策,因此風險亦不少。

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