樓市2019

【大灣區】買樓6大陷阱

上週特區政府公佈公布16項大灣區置業優惠措施,當中包括豁免港人於大灣區9個內地城市購買房屋的限制、保障在粵工作的港澳居民子女與內地居民子女同等享受教育,以及探索建立跨境理財機制等。究竟新措拖又是否能惠及港人,係大灣區置業又有冇伏,Invest101幫你分析6大內地置業陷阱。

面積計法大不同

香港買樓時看實用面積,內地買樓則看建築面積及套內建築面積。建築面積包括樓梯、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等。而套內建築面積就由套內房屋使用面積,套內牆體面積,套內陽臺建築面積三部分組成。

而內地亦規定,陽檯面積計一半,房屋的平臺、花台是計入不建築面積的。

有代理底發展商在推銷時會以「可使用面積」遊說買家,其實是指將陽台改成房間後,在套內建築面積基礎上的擴充面積,大家需要注意。

土地用途

由於限購問題,港人在大灣區很多區份都不能力購買住宅物業,只能買入不限購和不限貸的商用物業,而商用樓再細分為公寓、商舖及寫字樓。在內地,物業基座如設有酒店、商場或寫字樓便是商用物業。

在內地,住宅產權為70年,商業用地產權一般只有40至50年產權,而商業用地在轉手時有土地增值稅的問題。故大家要小心這個土地用途,因有不良代理及發展商,會故意將土地用途模糊,甚至誤導客戶,公寓、寫字樓是否可以居住?公寓內有否廁所設備?買家一定要向發展商索取買賣合同查看,了解清楚土地性質、使用年期等,以免被騙。

留意合同有否條碼及編號

買家已與發展商簽合同,表面上就是生效了,發展商需上載作備案登記及交稅,不過,有發展商資金不足,或會先將買家資料輸入,下載一份合約草稿,簽署後便當完成交易。

買家記緊看清列印出來的合同左上角有否條碼及編號。若無,則只為草稿合同,非正式合同。憑該條碼及編號,可在上網房管局網站進行遠端查詢,或持個人身份證明及合同到房管局進行現場查詢查詢合同資訊是否有效以及是否已經備案,如果沒有備案,發展商就有挪用你資金的嫌疑。

預售證有否被抵押

買樓必須有預售證是最最最重要的!例如一些叫「小產權」房屋,即在農村集體土地上建設的房屋,售價比同地段同條件的樓盤平,但他們無法辦理不動產權證,買樓合同在國土和房管局不允備案,即不受內地現行房地產法律法規的保護,極易產生糾紛。

另外,有預售證亦不可完成安心,大家要留意預售證右下角一欄會提及該預售房屋佔用土地有否被抵押。

如發展商資金不足,起樓建築時連地皮抵押向銀行貸款,即顯示發展商其資金壓力極大,樓盤有機會最終變成爛尾樓。若樓盤的土地有被抵押,售樓中心會懸掛橫額提醒買家。而買家亦可到當地住房和建設局的網站查詢樓盤的預售證資料。

了解發展商背景 檢查「五證」

在簽訂認購合同書前要檢查「五證二書」,即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》,發展商擁有以上「五證」基本代表所售房屋合法,以防將來房屋交付、房產證過戶登記出問題 。

銀行貸款

而由於銀行住宅貸款已經納入全國系統,所以買家在內地有否其他按揭借貸,銀行都可以輕易查到,原則上,「全國只能限貸一套」。

香港人在內地買樓要如何造按揭呢?原來按揭事項都有不少地方要注意,例如按揭息率就與香港有好大分別,在內地申造按揭息率隨時可以高逾6厘,一般來說,在銀行申造按揭,利率將以銀行的基準利率為基礎(基準利率會有不定期波動)上加15%至25%左右水平,不同區份及不同銀行都不一定相同。

何謂大灣區

粵港澳大灣區(簡稱大灣區),是由圍繞中國珠江三角洲地區伶仃洋組成的城市群,包括廣東省九個相鄰城市:廣州、深圳兩個副省級市和珠海、佛山、東莞、中山、江門、惠州、肇慶七個地級市,以及香港、澳門兩個特別行政區,面積5.6萬平方公里,截至2018年人口達7,000萬。

詳情請參閱維基百科: https://zh.wikipedia.org/wiki/%E7%B2%B5%E6%B8%AF%E6%BE%B3%E5%A4%A7%E7%81%A3%E5%8D%80

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